Строительная отрасль, как и вся экономика России, переживает сейчас не лучшие времена. Продажи квартир упали, прибыль компаний снизилась. Некоторые застройщики и вовсе не в состоянии закончить строительство заложенных еще в докризисные годы домов. Что происходит на строительном рынке региона и каких новостей ждать нам в будущем? Об этом и многом другом мы поговорили с президентом Союза строителей Смоленской области Вадимом Косых.
Досье
Вадим Вячеславович Косых.
Родился в 1970 году в Ташкенте. Высшее профессиональное образование. В 1993 году окончил Московский государственный технологический университет «Станкин». В 2008 году присвоено звание «Почетный строитель России». Генеральный директор ЗАО «Смолстром-сервис», депутат Смоленского горсовета. Президент некоммерческого партнерства «Смоленское областное межотраслевое объединение работодателей «Союз строителей Смоленской области», куда входит боле 75 строительных компаний.
СТРОИТЕЛЬНЫЙ МИНИМУМ
— Вадим Вячеславович, сегодня всем нам приходится жить в условиях новой экономической реальности, в чем она заключается для строительных компаний Смоленщины?
— Люди по-прежнему заинтересованы в улучшении жилищных условий. Однако у многих нет для этого достаточного количества собственных средств. Если раньше за счет банковских кредитов продавалось примерно треть всех квартир, а оставшаяся часть — за счет собственных накоплений граждан, то сейчас наоборот – все больше людей используют заемные средства и дополнительные схемы. Они участвуют в программах по обеспечению жильем молодых семей и молодых специалистов на селе, используют материнский капитал и военные сертификаты, договариваются о том, чтобы в зачет приняли старое жилье…
Наш рынок, как и все рынки, сокращается – снижение продаж жилья по сравнению с 2014 годом составило 20-30 процентов. Интересно, что по количеству продаваемых квартир спада практически нет, но упала стоимость квадратного метра. Если до кризиса в среднем по региону она составляла 45 тысяч рублей, в начале года опустилась до 37 тысяч рублей. Сегодня максимальная цена на жилье среднего класса составляет примерно 55 тысяч рублей, минимальная цена – около 33 тысяч рублей. Но это условные цифры, поскольку многие работают через риелторские агентства. В связи с кризисом, к примеру, наша компания вынуждена строить жилье лишь экономкласса, отказываясь от квартир большой площади.
УЖЕСТОЧЕНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
— Как поддерживает строительную отрасль власть?
— Начиная с 2014 года строительным организациям активно помогают правительство и администрация области. Губернатор Алексей Островский лично интересуется состоянием дел в отрасли и старается помогать. Яркий пример такой помощи – строительство за счет федеральных средств одиннадцати детских садов, в том числе нашего детсада в микрорайоне Новосельцы. На уровне региона принято решение, чтобы организация, которая застраивает микрорайон, сама занималась обустройством инфраструктуры и впоследствии ей компенсируются эти затраты.
Застройщиков регулярно собирают и на федеральном уровне, и в таких встречах принимают участие представители профильного министерства.
Правительство идет по пути ужесточения законодательства в части привлечения средств дольщиков. Раньше финансирование работ по завершению строительства одного жилого дома осуществлялось за счет средств дольщиков, вложенных в строительство следующего дома. Когда рынок растет и растут продажи, другого способа просто нет. Но когда рынок замирает, пирамида может обрушиться. К тому же массовое банкротство компаний способно повлечь за собой выброс на рынок дешевого жилья, что может отразиться на жизнеспособности более устойчивых предприятий.
Этого и боится правительство. И сегодня предпринимает шаги, чтобы снизить объемы долевого строительства и привести строительный комплекс в большей степени к самофинансированию или финансированию за счет банковских структур. Банки, рискующие своими деньгами, очень четко контролируют строительство каждого объекта. У государства таких возможностей просто нет.
— В чем конкретно проявляются более жесткие «правила игры»?
— С 1 января 2017 года вводятся серьезные изменения в градостроительный кодекс, в 214-й ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», а также в законодательство о СРО. Поимо этого, ужесточаются требования к уставному капиталу застройщиков. Он должен составлять не менее 2,5 миллиона рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства 1500 квадратных метров. Это и есть определенная гарантия того, что в случае возникновения серьезных проблем фирма имеет средства на достраивание объекта. В 2014 году было введено страхование договоров долевого участия. Страховка составляет от 1,5 процента от стоимости квартиры. Правительство реорганизует реестр застройщиков, каждому из которых будет присвоен свой уровень надежности.
Еще один момент. Большинство обманутых российских дольщиков де-юре и дольщиками не являются. Правда, эта проблема в большей степени касается крупных городов. Речь идет о том, что застройщик не заключал непосредственно договора долевого участия и не регистрировал их в Рег. палате. Это были другие формы соглашений. Соответственно, компании не несли в полной мере, как должны были, ответственности перед покупателями жилья.
На сегодняшний день правительство ставит максимально серьезные заслоны перед недобросовестными застройщиками, которые привлекают деньги покупателей в обход 214-го ФЗ, вплоть до уголовной ответственности. В этом и есть четкий посыл власти – на рынке долевого участия никаких противозаконных действий быть не может.
В правительстве прекрасно понимают, что строительство – локомотив экономики и от него зависят другие отрасли.
ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА
— Как это повлияет на цены?
— Напрямую эти ограничения не должны серьезно воздействовать на стоимость жилья. Она устанавливается в соответствии с рыночными законами. Кроме того, еще есть рынок вторичного жилья, который также влияет на стоимость новых квадратных метров.
В будущем я не ожидаю ни серьезных падений цен на жилье, ни глобального подорожания.
Сегодня предпринимаются серьезные шаги по увеличению доступности жилья. В этом году было принято решение о продлении программы по господдержке ипотечного кредитования. Снижаются и банковские ставки, в том числе благодаря правительственным программам поддержки строительства. В правительстве прекрасно понимают, что строительство – локомотив экономики и от него зависят другие отрасли. Правительство финансирует систему АИЖК, через нее – ряд строительных программ, в том числе программу «Жилье для российской семьи». А большинство строительных организаций в той или иной степени привлекают кредитные средства.
Не стоит забывать, что в строительном бизнесе есть сезонность. Основные строительные работы выполняются летом, а в это время продажи минимальны. Они начинают расти осенью, когда люди возвращаются из отпусков и начинают строить планы.
Думаю, что этот год пройдет ровно. В октябре мы традиционно ожидаем оживления спроса. Если эти прогнозы оправдаются, то в следующем году не произойдет значительного сокращения объемов строительства.
ЗАВТРАШНИЙ ДЕНЬ
— Что посоветуете тем, кто задумался о покупке квартиры?
— Слишком низкие цены должны насторожить покупателей. Цена может быть невысокой, если компания строит на окраине города (там земля дешевая и сети развитые). Кроме того, следует прочитать отзывы о компании, ее объектах. Но на стадии фундамента я бы не советовал покупать квартиру ни у одной компании. Лучше на стадии последних этажей, примерно за полгода до ввода дома в эксплуатацию. Гарантия в таких случаях выше.
— Как будут, на ваш взгляд, развиваться события дальше?
— Самое страшное для строительной отрасли — колебания курса валют, цен на бензин и металл. Это сильно бьет по экономике в целом и по строительной отрасли в частности. К сожалению, эти угрозы остались. Невозможно прогнозировать цену товара на долгосрочную перспективу.
Те фирмы, которые нестабильно держались на рынке, уже ушли. Вместе с тем компании, которые успешно работали прежде, сокращают объемы строительства и переходят на трехдневную работу для стабилизации финансового положения, так как упали продажи недостроенного жилья и произошло смещение спроса из сектора долевого строительства в сектор готового жилья. Все большей популярностью у покупателей пользуется жилье с отделкой. Мы надеемся, что Правительство РФ и руководство региона будут и впредь поддерживать строителей, как делают сейчас. Вместе мы сможем пережить кризис, сохранить объемы строительства и трудовые коллективы.
Рекомендуем
Оставить комментарий
Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.
